大陸出售土地廠房實務常見問題探討

近幾年接獲不少台商客戶委託出售大陸公司股權或者土地廠房的案件，其中大家比較常諮詢的問題和大家分享一下。


問題一：買方希望直接購買大陸公司的土地廠房，稅費各自承擔，是否可以接受？

凱博觀點：直接處份大陸公司土地廠房可能會涉及5％～9％增值稅、30％～60％土地增值稅、0.05%印花稅、25％企業所得稅及10％盈餘匯出所得稅等各項稅負，金額影響非常巨大，一定要先試算稅額影響數才能做決定。



問題二：在境外以間接轉讓股權方式來轉讓大陸公司的股權是否不涉及大陸的股權轉讓所得稅？

凱博觀點：依大陸相關函文規定，非居民企業通過實施不具有合理商業目的的安排，間接轉讓中國居民企業股權等財產，規避企業所得稅納稅義務的，應按照企業所得稅法第四十七條的規定，重新定性該間接轉讓交易，確認為直接轉讓中國居民企業股權等財產。所以通過境外交易間接轉讓大陸公司股權還是要申報及繳納股權轉讓所得稅。


問題三：以股權轉讓方式實際轉讓大陸公司土地廠房，是否會被認定是轉讓土地廠房而仍需繳納土地增值稅等高額稅負？


凱博觀點：以股權轉讓方式實際轉讓土地廠房，實務上有聽過少數案例因為以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，且股權轉讓金額等同於房地產的評估值，當地稅局認為應按土地增值稅的規定徵稅。較大部份案例還是可以股權轉讓來課徴稅負，惟建議股權轉讓協議中除了土地廠房外，要附帶轉讓經營權且買家最好也是做工廠生產運營盡量不去改變目標公司的經營型態，以最大程度避免被認定為轉讓土地廠房實質課稅的風險。



問題四：大陸公司係由境外股東持有，轉讓股權給境內個人或公司時，可以依股權轉讓辦理進度分批對外支付款項給境外股東嗎？

凱博觀點：因為大陸有外匯管制，股權交易買方若為大陸境內個人或公司，依辦理流程需等目標公司股權轉讓變更工商、稅務、外匯等程序都辦理完成才能由買方名義辦理對外支付，所以為保障賣方權益一般會要求開設共管帳戶確保買方資金到位，變更程序完成後可以配合辦理對外支付。

图片



問題五：目標公司股權移轉辦理外資轉內資工商變更程序後，若買方不配合從共管帳戶支付款項至境外，或者因為買方的問題共管帳戶被凍結了，如何保障賣方權益？

凱博觀點：這種情況發生的機率極低，只要賣方不交割廠房或相關印鑑、證照，買方無法投入使用，加以資金又在共管帳戶中無法由買方自由運用，對買方來説相應的成本也是很高的。另外一般在協議中也會載明買方延遲付款的罰則及對賣方造成損失的賠償，若萬一真有這類情形發生，可以走訴訟程序爭取權益。



問題六：股權轉讓前帳上有較多未分配利潤對股權交易會有什麼影響？

凱博觀點：目標公司帳上的未分配利潤會使目標公司估值增加而增加股權轉讓交易價格及相應的所得稅，轉讓後買方再進行利潤分配，又需課一次盈餘分配的稅造成重覆課稅。所以建議在股權交易之前先將目標公司的未分配利潤進行分配可以先拿回一部份款項，後續交易時又可以降低交易價格及重覆課稅問題。



图片

問題七：股權轉讓一定要進行帳務清理嗎？

凱博觀點：股權轉讓是否要進行帳務清理可以和買方進行溝通，一般買方會要求除了要轉讓的土地廠房及留存給買方使用的固定資產外，其他資產負債要全數清理。最後除了要轉讓的土地廠房及固定資產外可能還會有銀行存款，可以加在股權轉讓價款中，請買方一併支付。



問題八：股權轉讓協議中可以約定100％轉讓但分階段辦理工商變更登記，例如第一次先轉讓50％股權，二年後再轉讓50％股權嗎？

凱博觀點：股權轉讓框架協議中可以約定100％轉讓分階段辦理工商變更登記，但以實務上股權變更的工商登記流程來看，分階段每次辦理時都視為一次獨立的轉讓，送件時要有分別的股權移轉協議，資產評估報告要依每次轉讓的時點分開做，整個變更及收付款流程都要分開做一遍。

图片

問題九：因目標公司欲轉讓股權而解除員工的勞動合同，資遣費如何計算？

凱博觀點：應與員工協商一致解除勞動合同，按員工在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標準支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算;不滿六個月的，支付半個月工資的經濟補償。其中月工資是指員工在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。除經濟補償外可再加一個月工資的代通知金。若無法協商一致的話，最高可能需按每滿一年支付二個月工資的標準支付。



問題十：可能造成股權轉讓或出售土地廠房交易無法完成或有重大阻礙的原因有那些？

凱博觀點：可能造成交易無法完成的原因包含（1）目標公司當地政府不同意轉讓或要收取高額的補償金；（2）目標公司的排水許可／排污許可等各項證照過期申請不易；（3）目標公司先前從事高污染行業，土壤水質檢測不合規；（4）目標公司帳務、稅務不規範可能造成報表不可信賴或有重大稅務風険；（5）目標公司有重大訴訟或者勞資糾紛；（6）目標公司廠房存在重大安全隱患等。

图片



大陸在股權轉讓及出售土地廠房交易方面，從涉稅計算、交易合約、流程、付款的溝通，辦理工商、稅務及銀行外匯的專業細節，或是公司帳務的整理、稅務規劃等，都有許多要注意的地方，有相關需求的台商應提前規劃，聘請有經驗的專業顧問團隊來協助，確保資金安全及交易順利完成。